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            • 2022
            • 04/20
            • 15:35
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            • 縣政府辦
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            《榕江縣已購公有住房和經濟適用住房上市交易補交土地出讓金及不動產登記實施方案(試行)》政策解讀


            一、背景依據

            為解決我縣國有劃撥土地上已購公有住房和經濟適用住房不動產登記及因房屋上市交易發生土地使用權轉移或所有權人申請補辦土地出讓繳納出讓金及不動產登記問題,根據原建設部等七部門聯合公布的《經濟適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258 號)、原建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(建設部令第 69 號)《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》(財綜字〔1999〕113 號)、原國土資源部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》(國土資用發〔1999〕31 號)有關規定,結合我縣實際,制定本實施方案。

            二、適用范圍

            本方案適用于本縣范圍內已購公有住房和經濟適用住房首次進入市場交易的管理。

            (一)根據原建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(建設部令第 69 號)第三條規定:已購公有住房和經濟適用住房,是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價(或者標準價)購買的國有劃撥土地上公有住房,或者按照地方人民政府指導價購買的經濟適用住房,經濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設的住房。

            (二)土地使用權涉及國有資產的,由取得土地使用權單位統一向國資部門申請依法處置。土地使用權人已經撤銷的,由接管單位或上級主管部門申請依法處置;土地使用權人主管部門為?。ㄖ荩┲眴挝坏?,須經有權機關批準,申請依法處置。

            (三)廉租房、移民搬遷安置房按照國家有關規定符合上市出售的,參照本方案執行。

            三、主要內容

            (一)上市交易的準入條件

            1.上市交易的公有住房和經濟適用住房必須是取得合法房屋所有權證書或權屬清晰的全部產權住房。

            2.有下列情況之一的公有住房和經濟適用住房不得上市交易:

            (1)以低于房改政策規定的價格購買且未按照規定補足房價款的住房;

            (2)住房面積超過省人民政府規定的控制標準,且超標部分未按照規定退回或補足房價款的住房;

            (3)已確定屬房屋拆遷范圍內的住房;

            (4)產權有爭議的或者產權共有的房屋,共有人不同意出售的住房;

            (5)已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的住房;

            (6)擅自改變房屋使用性質的住房;

            (7)其他依法不得上市交易的住房。

            (二)土地分攤面積計算

            已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請補辦土地出讓計算分攤面積的方法為:單戶房屋的建筑面積×(整幢樓實際占地實際面積/整幢樓的總建筑面積)。宗地扣除分攤面積后,剩余面積的使用權仍為原劃撥單位所有。

            (三)土地出讓金的計算及收取

            1.已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請補辦土地出讓計繳出讓金方法,土地價款由購房人依據土地分攤結果,根據原國土資源部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》(國土資用發〔1999〕31 號)有關規定,按補交土地價款(元)=宗地所在區域基準地價(元/平方米、所在區域基準地價以縣政府最新公布執行的基準地價為準)×所在建筑總層數修正系數×繳納比例(60%)×上市房屋建筑面積(平方米)×年期修正系數繳納土地出讓金。房屋產權經多次轉移而相應土地使用權未一并轉移登記的情形,土地價款由最后一手交易的購房人承擔。

            2.由縣住建部門負責提供全縣范圍內已建公有住房和經濟適用住房的樓盤統計表及初始取得房屋所有權的權利人統計表,對符合國土空間規劃及上市交易條件的,由縣自然資源部門委托測繪部門進行測量。根據測量成果、按戶計算土地分攤面積及應補繳的土地出讓金。按照自愿辦理的原則,在各房屋產權人申請辦理時逐戶收取土地出讓金。

            (四)土地出讓年期的確定

            已購公有住房和經濟適用住房所在劃撥宗地出讓的,從該宗土地房屋竣工驗收之日起計算土地出讓年期(住宅用地 70 年、商服 40 年),確定出讓土地使用權截止日。房屋竣工驗收需提供驗收竣工證書(證明)或住建部門出具的房屋竣工驗收時間認定材料。此后其它各套房屋上市時,其土地出讓年期相應縮短,以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日。

            (五)出讓合同的簽訂方式

            為完善土地使用權出讓手續,降低成本,簡化操作程序,已購公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃撥土地的,只在同一建筑內第一套房屋上市交易時,購買方與自然資源部門簽訂土地使用權出讓合同,確定土地的有關權益和土地權益人的權利義務后,其他各套房屋上市交易時,只履行相應手續,不再重復簽訂合同。具體可按如下方式辦理:同一建筑的第一套房屋上市交易時,自然資源部門擬訂上市房屋所在宗地的《國有土地使用權出讓合同》,載明宗地位置、面積、建筑面積、土地用途、土地出讓截止日期及土地使用者的權利、義務等,并在《國有土地使用權出讓金繳納通知單》(以下簡稱通知單)中載明住戶姓名、交易日期、房屋面積、分攤的土地面積和權益、土地出讓金額等,注明其權利義務源于該宗地的《國有土地使用權出讓合同》。第一套房屋的購買方與自然資源部門簽訂出讓合同后,其它各套房屋上市交易時,購買方簽收了自然資源部門簽發的《通知單》,并繳清了土地出讓金后,即可視為認定了該宗地的《國有土地使用權出讓合同》,注明其權利義務的《通知單》即可作為購買方取得出讓土地使用權的權源文件。

            (六)申請土地出讓流程

            1.在已購公有住房和經濟適用住房土地分攤中,在各單位劃撥用地上建設的已購公有住房和經濟適用住房進行分攤的,各單位必須配合做好分攤工作,并核減原單位相應劃撥用地面積。

            2.由縣自然資源部門按照協議出讓方式辦理土地使用權出讓手續。

            3.辦理已購公有住房和經濟適用住房劃撥宗地出讓手續的,應當向縣自然資源管理部門提交以下材料。

            (1)劃撥土地的《房屋所有權證》或購房合同或《房屋產權權屬備案表》或繳款票據其他房屋權利的證明文件;

            (2)提供涉及土地使用權主管部門的同意已購公有住房和經濟適用住房上市交易申請補辦土地出讓繳納出讓金的批準文件。

            (3)《國有土地證》或相關批準文件;

            (4)不動產測繪報告(含宗地和房產測繪);

            (5)縣住建部門出具的《房屋實際用途認定說明》;

            (6)房屋所有權人及共有人的居民身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件;

            (7)房屋竣工時間認定材料。

            (七)不動產登記流程

            1.已購公有住房和經濟適用住房上市交易,在補繳土地出讓金并經縣住建部門審核,取得《房地產交易市場準入許可證》

            后,可按程序向縣自然資源部門不動產登記中心申請辦理不動產登記。

            2.已購公有住房和經濟適用住房上市交易申請辦理不動產登記需提交以下材料。

            (1)不動產登記申請表;

            (2)申請人身份證明;

            (3)《房屋所有權證》或《房屋產權權屬備案表》等房屋產權權屬來源證明材料;

            (4)《房地產交易市場準入許可證》;

            (5)房屋轉讓協議;

            (6)已繳納土地出讓金證明材料;

            (7)完稅證明。

            附件1:補交土地出讓金流程圖.pdf

            ????附件2:不動產登記流程圖.pdf


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